2016.01.20 建築

家が欲しいと思ったらあなた自身に確認すべき7つのこと。人生最大の後悔とならないために

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それでもあなたは本当に家が欲しいのか?時代は大きく変化し住宅購入のリスクはさらに高まっている。

家が欲しい!

結婚して子供も、次は念願のマイホームを持つというのは、今も幸せの代名詞のようです。
未だに、「勝ち組」?の定番アイコンとなっています。

■こだわりの夢のマイホーム
■賃貸はお金を毎月捨てているようなもの
■住宅ローンで資産づくり
■低金利の時代に35年ローンを組んでおけばお得!
■年収300万でも家は買える
■住宅ローン減税で税金を取り戻す
■相続対策の一環としてマイホーム購入はお得
という甘い言葉でみんながあなたの背中を押してくれます。

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確かに昔はそうでした。
しかし、時代が変わった今も、本当にそうなのでしょうか?

 

最近ニュースになったマンションの杭問題、資産価値は半減どころではありません。
今わかっている杭問題は氷山の一角だということも分かってきました。
偶然の事件ではなく業界の体質かもしれません。

 

もう一度、持ち家の「夢」について広告しているプレーヤーを考えてみてください。
■不動産屋や住宅メーカー
■住宅ローンを提供する銀行
■新築を機に買い替える家電製品や車のメーカー

関連する業者は当然儲かるから住宅購入を勧めています。
■住宅を売りたい不動産屋は手数料が欲しい
■住宅メーカーやマンション業者は家が売りたい工事がしたい。
■銀行は高い金利の住宅ローンが貸したい
■メーカーは車や家電を買ってほしい

住宅関連企業はいずれも大手です。
壮大な本社ビルからかわいい受付嬢の笑顔まであなたが家を買ったそのお金でまかなわれています。

そしてこれらの関連する業者、実は持ち家を維持する様々なリスクを全くと言ってよいくらい担いません。
結局、売ったら終わり。
アフターサービスももちろんありますが有料です。

 

それだけでなく、家を買うことのリスクをほとんどの人は知らされてはいません。

実際、買ったあとのリスクは、自己責任としてあなただけが担うことになります。

 

では、あなたはなぜ家が欲しいのでしょうか?
■資産形成?
■趣味の部屋の実現
■もっと広い家に住みたい
■庭が欲しい
■同期より早く家が欲しい
■ママ友に自慢したい

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自慢できるのは真実ですが、資産形成というにはリスクが高すぎることは追って説明します。

 

既に世の中は二分化されつつあります。
住宅ローンを組んで家を買える人と、非正規雇用等で収入は安定せず住宅ローンどころか将来も不安でいっぱいな人です。

住宅を購入してようとしているあなたは勝ち組です。
しかし、住宅購入には業者が指摘しないリスクがいっぱいあります。

勝ち組のあなたが家を購入したことで、綱渡りの人生を歩むことになりかねないのです。
住宅ローンは一生ついてきます。
ちょっとしたことで住宅の価値はどんどん減っていきます。

 

ここではそのリスクについて挙げていきます。
全く利害関係のない第三者が、家を買うリスクどのように考えるのかについてまとめてみました。

1.そもそも家が欲しいと思う需要が減っている。2050年には人口が一億人をきり、人口そのものが減っていく

2.あなたが欲しい家の価格は、あなたが払える金額で決まっている。ローンの額は家の価値ではない

3.あなたの欲しかった家は、あなたが手放すまで、税金とメンテ費用がかかる

4.売れない家には価値はない。あなたが欲しがった家は本当に売れる?

5.家が欲しければ手始めにマンション。でもさらなる近隣リスクが増大

6.住宅ローンはあなたの命を担保にお金を借りている

7.卵を一つのかごにもるな!は投資の鉄則。それでも欲しい家に全財産をつぎ込むのか。

 

最後まで読んで、もう一度「家が欲しいか」考えてみてください。
家を買うのか判断はあなた次第です。
それでもあなたは家が欲しいですか?
そして家を買いますか?

 

1.そもそも家が欲しいと思う需要が減っている。2050年には人口が一億人をきり、人口そのものが減っていく。

人口が減る=不動産需要は劇的に減る

あと30年(2050年)もすると、今一億二千万にいる日本の人口は一億人を切るそうです。
100年後には5000万人を切るとの推測もあります。

 

そもそも世帯数よりも家の数が多い状態が数十年も続いています。
平成20年時点で住宅数が5759に対して、世帯数は4997世帯です。

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経済学の難しい話は分からなくても、物が余っていて、欲しい人が減っていけばその価値は下がっていきます。

バブル経済の崩壊の時に、地価が半分になったことを知っていますか?
あなたの欲しがっている家も価値が半減してしまうことも当然あるのです。

 

既に日本中で家は余っている。そしてこの傾向は拡大する

平成25年、日本の空き家の数は820万戸で全体の13.5%です。

むしろ地方では使われない空き家の処理に困っています。

 

東京の郊外でも既に空き家が出始めています。

首都圏には日本の人口の1/4~1/3が住んでいます。
そして多くの人が郊外に家を買って住んでいます。

そこに暮らす家族はたいてい両親と子供1~2人、もうしばらくすると団塊の世代から上の世代の人々は亡くなり、その家が相続されます。

東京で育った夫婦は郊外の家を2軒相続することも増えそうです。

つまり需要があると言われている東京近郊でも家はどんどん余ってきます。
東京でも全体の1割は空き家です。
東京だけでなく日本の大都市はいずれも同じような構造です。

その時、あなたが買った家は、在庫が多い市場でその値段が決められることになります。

それでも今買うべきでしょうか?

それとも値段が下がってから買うべきでしょうか?

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2.マイホームの価格は、あなたが払える金額で決まっている。ローンの額は家の価値ではない

家が欲しいと思い調べ始めるとわかりますが、新築の場合住宅の値段は、戸建てでもマンションでも、同じような値段がついています。

立地や広さによる違いは多少ありますが、面積当たりに直すとほとんど違いません。

多くの人は疑問に感じないようですが、実は不思議なことです。
例えば、中古車の値段はかなり違うものです。

ではなぜ住宅の値段に差がないのでしょうか?

 

それは、日本の住宅の値段は、住宅の価値によってきめられているわけではなく、住宅を買う人の年収に合わせて決めれれているからです。

例えば長期の住宅ローンを組んで払うことのできる限度額(年収の5倍)が一般的な家の値段になります。
年収400万円なら2000万円前後の値付けがされます。

 

建物自身の価値を反映している値段ではないので、原価を下げられれば不動産業者や住宅メーカーの儲けがそれだけ増える構造です。

このことが問題となり、一部法律があらためられましたが(住宅の品質確保の促進等に関する法律)、業界の構造はあまり代わっていません。

 

あなたが買った家の価格は、資産としての価値を反映していないかもしれません。

 

3.あなたの欲しかった家は、あなたが手放すまで、税金とメンテ費用がかかる

先ほども少し書きましたが、家は毎日使うものです。

例え、構造が30~50年持ったとしても中の設備は10~20年しか持ちません。
なのでその更新にはお金がかかります。

 

また、30~50年は持つとされている構造部分も、きちんとメンテナンスをしていればの話です。
雨漏りや屋根の防水、風呂場などの水回りの劣化、絨毯の張替えなど、定期的に必要な修繕は常に必要です。
自分でDIYすればある程度安く済みますが、業者に頼めば人件費もかかります。

 

さらに、固定資産税・都市計画税などの税金も毎年ばかにならない額が必要になります。

 

少なくとも賃貸に住んでいれば、設備・修理・税金の心配の必要はありません。

分譲と賃貸の比較をよく目にしますが、長期修繕などまで考慮している比較はあまりりません。

 

欲しいと思って買った車も古くなってよく故障するようになったらあなたはどうしますか?
新車に買い替える人が大多数だと思います。
何十年も乗り続けるのは一部のマニアだけです。

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ではあなたが欲しがる家だけ別なのでしょうか?
それとも車の買い替えのように、古い家を売って新しい家に買い替えることはできるでしょうか?

 

4.売れない家には価値はない。あなたが欲しがった家は本当に売れるのか?

住宅の価値も、普通の商品と同じです。

欲しい人がいなければ売れないのはほかのものとかわりはありません。

 

今、家が欲しいと思っている人の多くは、ファミリー向けのマンションや戸建てでしょう。

しかし、現在若い女性の半数近くが未婚の状況で、これからファミリータイプのマンションや住宅の需要はどんどん減っていきます。
こうなると、すっかり買い手市場なので、あと十年もすればあなたの資産である家は、回りの中古住宅と価格競争をしなければならなくなります。

 

実際値段の落ちないマンションもあります。
例えば広尾のガーデンヒルズが有名ですが、それは立地も含めた物件の希少性のに寄るものです。
普通の庶民が購入する物件では、このような希少性や立地を望むことはできません。

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賃貸としての貸せるので大丈夫?ではない

家は住まなくなったら、貸すことが出来ます!とマンションの販売員は説明してくれます。

確かに、賃貸物件として貸すことはできますが、住宅の市場の場合、家の大きさと賃料が比例しないのが特徴です。

ワンルームマンション(25㎡)の一か月の賃料が10万円としても、3倍の広さのファミリータイプのマンション(75万円)は30万円ではなかなか借り手がつきません。

自分用に買ったファミリー向けマンションを貸し出すと、実際には非常に投資効率の悪い投資物件になってしまいます。

 

今でも投資用のワンルームマンションの勧誘がありますが、投資効率が良いという意味では言っていることに間違いはありません。

しかし、
■借り手が現れなくても住宅ローンを払い続け無ければならないリスク
■経年疲労だけでなく天災も含めた修繕のリスク
■事故や死人が場合のリスク
■その他反社会的な人に貸してしまうリスク などなど
を考えると不動産投資は素人が手を出すにはリスクが高く、リターンが低く不確定な投資商品です。

 

一括借り上げします!という業者もいますが、契約ごとに買いたたかれ、収益性がさらに落ちてしまうことになります。

 

あなたが欲しがる「夢」のマイホームには価値がない

今でも、テレビの人気番組として、自分の「夢」を盛り込んだ住宅を新築したり改築しりして、タレントがそのこだわりを聞く番組があります。

見ていても楽しいし、自分の理想の家に住むことは素晴らしいことです。

 

でも、資産として考えるとこのような家は価値はほとんどないかもしれません。

機能的な部分は評価されますが、住み手のこだわりの部分は非常に個人的なものなので、住宅としての市場価値には全く関係しません。
そのため、そこにどんなにコストをかけても評価はゼロになります。
むしろその分ほかの部屋に影響が出ていれば、住宅の価値としてはマイナス評価になってしまいます。

コストをかけて精巧なアニメのイラストを描いた中古車(痛車)はマニア向けではあっても、一般にはなかなか売れないのと同じようなものです。

 

非常に夢のない話ですが、もし転売することを想定するならばどこにでもあるような万人受けする間取りの家にすることが最も有用な方法です。

アメリカでは、公的に保障されている安いローンを組むためには、標準的な間取りであることが求められていた時代もあるようです。

資産価値とは、転売できる・しやすいということと同じなのです。
あなたの夢に共感してくれる人はどれくらいいるでしょうか?

 

「夢」のマイホームでも、家の価値は30年でゼロになる。

住宅は資産であると宣伝されています。

しかし一方で、築30年の戸建て住宅を売る場合、その価格は土地の値段で、建物の評価額はゼロと評価されます。

名人の作った工芸品のような木造住宅も、バブルの時代には古い木造住宅としてどんどん壊されてしまいました。
結局市場では、ただの古い家でしかないのです。

まして、どこにでもあるような住宅は古くなればその価値はどんどん減っていきます。

にもかかわらず戸建て住宅でもメンテナンスや設備の更新も必要です。
マンションのように、修繕積立金や管理費を強制的に取り立てる仕組みがないだけで、実際には同じように維持には費用が掛かります。

35年ローンが払い終わった時、建物の価値は既にないので、土地代があなたの資産価値となります。

買った値段以上で売れると勘違いしていませんでしたか?

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集合住宅は長寿命か?

マンションのようなコンクリートの建物は50年は持つといわれいます。

しかし、エレベーターなどの設備は数十年で修理・交換が必要です。
大規模な修繕を定期的にきちんとしていなければ50年以はもちません。
そのために維持管理が重要なのです。

 

実際50年以上の使える長寿命住宅もありますが、これは構造となる部分とそれ以外の劣化する部分が完全に分離するようにあらかじめ作っていなけれなりません。

いずれにしても、設備だけでなく多くの共有部分も含めて数十年管理していくには相当の費用が必要です。

 

そこまで金をかけてきちんと維持していても、50年後もし建物の価値がなくなった場合、マンションの資産価値は区分所有分(全敷地を世帯数で割った面積)の数坪の土地の権利でしかありません。

実際に売ろうと思えば、マンション所有者の大多数の賛同を得なければ売ることもできません。

結局は、今建てられているようなマンションは、住宅ローンを払い終わったてからしばらく住むと価値はほとんどなくなります。

むしろ老朽化して高くなった維持管理費を払う義務しか残らないのかもしれません。

こう考えると、定期借地権付きのマンションの方がずっと合理的です。

 

5.家が欲しければ手始めにマンション。でもさらなる近隣リスクが増大。

最近はやりの民泊というのをご存知ですか?

海外からの旅行者が激増しているにもかかわらず、ホテルの数も少なく、それに高い!
ならば個人を家を旅行者に貸し出そう、ネットで予約できるようにすれば世界中の旅行者に知ってもらうことができます。

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でも民泊があなたの資産である家の価値を下げるかもしれません。

■見知らぬ外国人が入れ替わり隣の家や部屋に住んでいる。
■旅行気分で夜中まで酒を飲んで騒ぐ。
■深夜に共用部分にたむろする。
■ごみを散らかし、そこら中に捨てる。
こんな家や部屋が隣だとわかればそれを買う人はいないはずです。
戸建ては無理ですが、共同住宅ならば規約で民泊を禁止していれば、あなたの資産を守ることはできます。
しかしこのような規約のあるマンションは少ないようです。

 

今までは、反社会的勢力の関係者が近隣に住むリスクが多かったのですが、最近は法律が改正され(暴対法)このリスクは軽減しつつあります。

しかし、殺人やごみ屋敷などあなたの資産である家のを狙うリスクは様々です。

 

維持管理費の滞納は資産価値の低下に、外国人だけでなく年金暮らしの老人もリスク

民泊と同様に外国人、特に中国人の富裕層が高層マンションを買っているという話も聞きます。

買うのは構わないのですが、投資用に買った物件の共益費や修繕衝立金をルールを守らない彼らがきちんと払ってくれるのかも不確定要素です。

既に理事会は中国語でとの注文もあるようで、自己主張の強い外国人と一緒に住む経験のない日本人としては、そのようなところに住むのは避けたいと思うでしょう。

人気が無ければそれだけ価値も下がることになります。

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また外国人ばかりでなく高齢化による影響もあるようです。

都心近郊のマンションは想像以上に高齢化が進んでいます。

高齢化だけなら影響はないのですが、高齢化に伴い収入が減り、年金暮らしとなった際に管理費を滞納する例が増えているようです。

額が多くなれば法廷き手続きをとり、最終的には競売もあるようですが、年寄を追い出すのか?といいた人道的な問題もあります。
また隣も払っていないのなら私もというように伝染して、管理費が集まらず、マンション管理そのものが成り立たなくなってしまう可能性もあるのです。

あと十数年後、管理されないスラム化した老人マンションも問題が顕在化してきます。

あなたが欲しがっている家の御近所は若い人ですか?
それともお年寄りですか?

 

耐震設計にも限度がある、地震リスクをどう考えるのか

「マグニチュード7クラスの地震が南関東で今後4年以内に発生する確率は、約70%に達する可能性がある」と言われています。

戸建て住宅は土地があるので何とか立て直しができますが、マンションは地震で壊れてしまえば住民たちが自力で立て直すすか方法はありません。
立て直す際には、やはり住民の合意が必要で、実際には中々進まず、追加的な負担も非常に大きなものになるようです。

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地震保険はありますが、かなり掛け金も高く上限額が設定されていいます。
実際、日本の地震リスクが高すぎて、海外の再保険会社では対応できないため、日本の地震保険の再保険は政府が受けています。
つまり海外の保険会社は日本で大きな地震リスクがあることを確信していると言うことです。

最近のマンションは、大規模地震に耐えるように免震構造になっていることを売りにしているものも多くあります。
簡単言えば建物全体をたくさんのゴムの塊の上に置いておくような作りです。

もう大きな地震が起きて、この効果で建物は無事だったとしします。
しかし、次の地震に備えるためにはコムの交換で、そのためには多額の費用がかかることはあまり知られていません。
これは住民負担で新たに交換することになるようです。

大地震が起こったら、最終的には修繕費を負担をするのは当然あなた自身です。
さらに残った住宅ローンがあなたをさらに苦しめることについては後に書いていきます。

 

6.住宅ローンはあなたの命を担保にお金を借りている。それでも家が欲しいのか?

住宅ローンはあなたの命を担保にお金を借りる方法だと知っていますか?

人聞きが悪いので、銀行ではそのようには説明しないかもしれません。
サラ金でお金を借りて「肝臓を売って返せ」と言われるのと基本的には同じです。

 

実際、住宅ローンの契約をすると一緒に生命保険に入ります。
あなたが死んだとき銀行が損をしないように保険に入ることが契約の条件です。

 

先ほど話したように、大きな地震が起こって家やマンションが倒壊したらどうなるのでしょう?

住宅ローンはあなたの命が担保なので、家が住めなくなっても関係あれません。

命のある限り返済を求められます。

 

東日本大震災のあと家を再建する際、新しい住宅ローンと壊れた家の残った住宅ローンの二つを返さなければならない問題が、二重ローンとして取り上げられましたが、結局大きな公的な支援策は打ち出されませんでした。

諸外国では、住宅ローンは住宅を担保に借りているので、住宅のリスクは銀行が負うものですが日本は未だにこの制度が取り上げられていません。

銀行にとっては、有利な命を担保にした契約を代えたくないからでしょうか?

 

あなたは自分の命を担保にしても家が欲しいですか?

 

金利を理解して借りている人は案外少ない

住宅ローンを借りる人があまり住宅ローンの仕組みを理解していいないのも事実です。

住宅ローンには大きく2種類あります。
固定金利のローンと変動金利のローンです。

 

固定金利とは、ローンの期間中金利が変わらない商品です。
ちなみに例えば2%の金利で35年間のローンを組むと、借りた金額の二倍ほ返済することになります。
たった2%でも期間が長いとこんなにも返さなくてはなりません。

 

もう一つは変動金利のローンです。
変動金利は、基本的に市場の金利に合わせて金利が変わるローンで、固定よりもかなり安い金利になっています。
特に今は金利が低く抑えられているので短期的にはこちらの方が断然お得です。
そのため、多くの人がこの方式を選んでいます。

 

しかし変動金利は市場の金利が上がればそれにつれて上がる仕組みです。
今は史上最低の金利なので、これからは上がるリスクしかありません。
2%でも借りた額の倍を支払います。
それ以上に上がった時は、さらに多く支払わなければなりません。

 

金利がいつ上がるかは誰にもわかりません。
分かる人がいれば億万長者になれるのですが・・・

家が欲しいと思って住宅ローンを借りる人は、知らず知らずギャンブルに巻き込まれているようなものなのです。

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不安定な世の中、住宅ローンが返せなくなったら?

今は非常に不安定な世の中です。

一昔前は、大企業に就職さえすれば、中くらいの企業でも、一生何とかサラリーマンとして生きていくことができました。

 

しかし、いまは違います。
山一證券に勤めていても、東芝に勤めていてもいつリストラされたり、会社そのものがなくなってしまう時代です。

ボーナスは業績次第、給料だって会社がつぶれそうになればリストラされるよりは減額を選ぶでしょう。

 

一般には住宅はローンを組んで手に入れるものです。
もし、ボーナスが出なくなったら、給料が減ってしまったらどうるでしょう。

短期的なら銀行も交渉に乗ってくれますが、結局払えなければ家を売るしかありません。

 

しかし今は家は余ってる時代です。

もし売れたとして買った直後に売っても、高くても買った値段の8割にしか売れないのは不動産として常識です。

これまで話してきたように、住宅の需要はどんどん減る一方で、住宅は余っている状況です。

売れなければ競売という形で、買いたたかれてさらに安い金額でしか売れません。

そして住宅ローンと売った額の差額はあなたの借金として残ります。

あなたは命を担保としてお金を借りているのですから。

 

さらにここにあなたに追い討ちをかける事態が発生します。

住宅ローンは一般に、毎月同じ額を払う方式にします。

すると、初めの数年はあなたが毎月返済してるもののほとんどは借りたお金の金利部分です。

ローンを払い続けていたにも関わらず、元金の部分はあまり減っていないはずで、あなたの元には多額の借金が残ります。

サラ金地獄の際の解決法と同じで自己破産という手はありますが、その後の社会生活には支障が出てしまいます。

 

住宅を買い代えられる時代は終わった!

日本が経済的に成長していた時代、住宅すごろくという言葉がありました。

企業に勤め、まずは社宅暮らし、給料はどんどん上がるのでお金を貯めて、子供が生まれたらまずはマンション購入、会社で出世競争に勝ち抜いて、最後は郊外の庭付き一戸建てを購入というものです。

今とはあまりに前提条件が違うので、若い人には嘘のようですが、バブル前くらいの時代では誰も疑わない常識でした。

 

しかし、今はあまりに違います。

給料が上がることはほとんどありません。
なので住宅ローンを払いながら、さらにお金を貯めることが難しい時代です。

デフレの世の中なので、家の価値が上がるということはありません。

 

前に説明したように、日本中で人口が減り、家がどんどん余る世の中では家の市場価格はどんどん下がっていきます。

家は売れないと考えるのが正しいでしょう。
家はまさに一緒に一度の買物、失敗は許されない人生最大の買物になっています。

 

住宅ローンはインフレの世の中に適した仕組み、デフレの世の中では?

日本のマイホームブームは戦後の経済成長期に起こりました。

それ以前は江戸から明治・大正あたりは多くの人は賃貸(長屋)に住んでいました。

高度成長期の日本は、つい先ごろの中国のように10%近い成長をしていて、物価も上がりますが、毎年のように給料も上がっていました。
今の若い人たちは知らないインフレの世の中です。

 

こういう時代に住宅ローンを組むとどうなるでしょうか?

確かに住宅ローンの金利は今より大幅に高いけれど、毎月のローン支払い額は同じなので、返済期間が延びれば、給料が上がるにしたがって返済が楽になっていきました。

十数年もすれば、ローンの負担は見る見る軽くなり、余裕が出てきます。

そして今度はさらにお金をためて、マンションから庭付き一戸建てに買い替えます。

 

インフレの世の中なので、当然マンションは買った時より値上がりしているので、買い替えはさらに楽になるのです。

 

このように実は住宅ローンはインフレの世の中でこそその効力を発揮できる仕組みなのです。

デフレ脱却とは言っていますが、実際には給料もあがらないデフレの世の中です。

 

それでもあなたは家が欲しいと思い、住宅ローンを借りますか?

 

7.卵を一つのかごにもるな!は投資の鉄則。それでも家に全財産をつぎ込むのか。

家を持つことは資産形成と言われてきました。

しかし、
■人口が減り・家があまることにより今度、住宅の価格が上がる可能性は低いでしょう
■維持管理や税金の負担はさらに増えるでしょう
■地震や外国人の増加など様々な周辺リスクはどんどん高まっています。
■金利の上昇リスクもあります

 

そんな中で、あなたは自分の収入の大半(40%)を住宅ローンにつぎ込んで家に投資しようとしています。
デフレの世の中で家を買えば、貯金もままならないでしょう。
競馬に例えれば一点張りで勝負することになります。

 

一般的に資産運用の話でリスクについて語るとき「卵を一つのカゴに盛るな」と言われます。
一つのカゴに盛って運んでいる時に転んだらすべての卵が割れてしまうからです。

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でも今の時代に、普通のサラリーマンが家を買うことは、卵を一つのカゴに盛ることです。

家が欲しいと思い、実際に買うことはまさにあなたの全財産という卵を家というカゴに盛ることになります。

あなたはその覚悟ができています?

 

家が欲しいという感情で行動すると、あなたは大きなリスクを背負うことになります

実は、家が欲しいと思い、家を買って、何か起こってから初めて家を買うリスクに直面する人がほとんどです。

今までインフレの世の中では、ここまで書いてきたようなリスクが顕在化することはあまりありませんでした。
だから、家を買うリスクを知らなくてもほとんどの人は大丈夫でした。
ごく一部、不運な人いたにすぎませんでした。

家を売りたいと思っている人たちは決してあなたにこのような話はしないはずです。

 

家が欲しいと思っているあなた、
それでもあなたは家を買いますか?

それはあなたの判断です。

 

(希望日本研究所 第一研究室)

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